Jangan sampai ditipu karena nggak ngerti bahasa "dewa" yang sering dipakai Notaris, Bank, dan Developer. Pelajari semuanya di sini.
A. Legalitas & Surat Tanah
Kasta tertinggi dokumen properti. Artinya tanah dan bangunan mutlak milik Anda tanpa batas waktu.
Anda cuma punya hak mendirikan bangunan, tapi tanah milik Negara/Instansi. Ada batas waktunya (biasanya 20-30 tahun) dan harus bayar untuk diperpanjang.
SPLITZING
Pemecahan Sertifikat
Proses mecah "Sertifikat Induk" (sertifikat 1 proyek gede) jadi sertifikat per-kavling rumah. Awas: Jangan beli rumah yang sertifikatnya belum di-splitzing, kalau developer bangkrut, rumah Anda bisa disita bank developer!
PPJB: Cuma "tunangan" alias janji mau beli. Status kepemilikan BELUM pindah sah secara hukum.
AJB (Akta Jual Beli): Ibarat "buku nikah", ditandatangani di depan Notaris/PPAT. Kepemilikan sah pindah ke Anda.
Surat Kuasa & Akta Pemberian Hak Tanggungan. Ini adalah surat yang ngasih hak ke Bank buat nyita dan ngelelang rumah Anda kalau Anda gagal bayar KPR. Biaya notarisnya lumayan mahal.
ROYA
Pencoretan Hak Tanggungan
Kalau KPR Anda udah lunas, Anda wajib ngurus Roya ke BPN. Tujuannya buat ngehapus cap "Rumah ini Agunan Bank" di sertifikat Anda.
Persetujuan Bangunan Gedung. Surat izin sah pemerintah bahwa rumah aman dibangun. Tanpa PBG/IMB, KPR Bank 100% ditolak.
B. Proses KPR & Bank
KPR KONVENSIONAL vs SYARIAH
KPR Konvensional (Biasa): Sistem pinjaman pakai bunga. Cicilan awal biasanya dikasih promo murah (Fixed), tapi nanti bisa naik drastis ngikutin suku bunga pasar (Floating). Kena denda kalau telat bayar.
KPR Syariah: Sistemnya Bank "membelikan" dulu rumah Anda, lalu Bank jual ke Anda dengan ambil margin (keuntungan) yang disepakati di awal. Cicilannya PASTI FLAT (tetap) dari bulan pertama sampai lunas. Nggak ada bunga pasar dan bebas denda telat bayar.
SP3K
Surat Persetujuan Kredit
"Surat Cinta" dari bank yang menyatakan bahwa pengajuan KPR Anda resmi disetujui (ACC). Isinya mencakup berapa plafon yang cair, bunga, dan tenor.
Plafon: Total nominal uang yang dipinjamkan Bank ke Anda.
LTV (Loan to Value): Batas rasio pinjaman. Misal LTV 90%, berarti Bank cuma mau modalin 90% dari harga rumah, sisanya 10% harus Anda bayar tunai (jadi DP).
SLIK OJK
Dulu "BI Checking"
Rapor dosa hutang Anda di sistem nasional. Kalau Anda telat bayar Pinjol, Paylater, atau Kartu Kredit (Masuk Status Kol 3, 4, 5), KPR akan ditolak mentah-mentah.
BUNGA KPR
Fixed vs Floating
Fixed: Bunga promo murah di awal KPR (cicilan stabil).
Floating: Bunga ghoib yang ngikutin suku bunga acuan pasar setelah masa promo habis. Cicilan KPR Anda bisa lompat/naik drastis.
Proses mindahin sisa cicilan KPR Anda dari Bank lama ke Bank baru. Biasanya dilakukan orang buat nyari promo bunga "Fixed" baru biar cicilan Floating-nya turun.
C. Pajak, Biaya & Denda
Proses KJPP (Tim Penilai) menilai harga wajar rumah. Bank ngasih pinjaman dari patokan harga ini, BUKAN dari brosur developer. Kalau harga Appraisal lebih rendah, Anda wajib bayar tunai selisihnya.
Pajak wajib yang harus dibayar pembeli ke Pemda sebesar 5% dari harga rumah (dikurangi nilai bebas pajak daerah). Sering disembunyikan sales, nominalnya bisa 10 - 20 Jutaan.
SALDO MENGENDAP
Hold Dana
Uang tunai (biasanya setara 1-2x cicilan) yang wajib ditahan di rekening bank Anda sebagai jaminan kalau bulan depan Anda telat bayar. Nggak bisa ditarik ATM.
Biaya "jasa" Bank karena udah mau nyairin kredit buat Anda. Besarnya rata-rata 1% dari total Plafon KPR yang cair, dipotong/ditagih saat Akad.
PENALTI
Pelunasan Dipercepat
Kalau Anda dapet rejeki nomplok dan mau ngelunasin KPR lebih awal dari jadwal (sebelum tenor/promo habis), Bank justru bakal MENGHUKUM Anda dengan denda Penalti (biasanya 1% - 2% dari sisa hutang).
Wajib bayar di awal Akad. Asuransi Jiwa: Kalau Anda meninggal, KPR dianggap lunas (keluarga nggak diwarisi hutang). Asuransi Kebakaran: Buat nutupin nilai aset kalau rumah hancur terbakar.
